皆さん、こんにちは。東京都大田区を拠点に、地域密着で給排水設備工事を手掛けているロート・ルーターサービス株式会社 城南です。
マンションのオーナー様や管理会社様にとって、突然の水漏れトラブルやその後の対応でお悩みの方も多いのではないでしょうか。結論からお伝えすると、配管の老朽化による水漏れは発生箇所によってはオーナー様の責任になることが多く、階下への高額な損害賠償リスクが伴います。
この記事で得られる3つの重要ポイントは以下の通りです。
まずは全体像から押さえていきましょう。
- 水漏れの発生箇所が専有部分か共用部分かで責任の所在が変わる
- 階下への被害は高額な賠償になりやすく、事前の対策が重要
- 緊急時に焦って身元不明の業者に依頼すると高額請求の失敗を招く
記事の流れを先に確認しておくと、読み進めやすくなります。
【目次】
- マンションの水漏れは誰の責任？専有部分と共用部分の違い
- 配管の老朽化による階下への損害賠償リスク
- 水回りトラブルの多発と悪徳業者への依頼が招く失敗
- 水漏れリスクを減らすための日常的な対策と業者選び
- よくある質問
- まとめ
■マンションの水漏れは誰の責任？専有部分と共用部分の違い
マンションで水漏れが発生した場合、その責任は水漏れの発生箇所が「専有部分」か「共用部分」かによって負担者が異なります。責任の所在をはっきりさせることが、トラブル解決の第一歩です。
それぞれの違いについて、詳しく見ていきましょう。
・共用部分（縦管など）からの水漏れは管理組合の責任
マンションには、すべての階を縦に貫いている太い配管（縦管・たてかん）があります。こうした建物全体の生活インフラを支える配管は「共用部分（住民全員で共有する部分）」とみなされます。
この共用部分の配管が劣化して水漏れを起こした場合、その修理費用や被害に対する賠償責任は、原則としてマンションの管理組合が負うことになります。一般的には、管理組合が加入している保険を利用して対応することが多いようです。
・専有部分（各住戸の配管）からの水漏れはオーナー・居住者の責任
一方で、縦管から枝分かれして各部屋のキッチンやトイレにつながっている配管（枝管・えだかん）は、「専有部分（個人の持ち物となる部分）」とみなされることがほとんどです。
専有部分の配管から水漏れが発生した場合、その部屋のオーナー様や居住者が修理費用と損害賠償の責任を負うことになります。「目に見えない床下の配管だから気づかなかった」という理由であっても、管理責任を問われるケースは珍しくありません。
■配管の老朽化による階下への損害賠償リスク
配管の老朽化による水漏れを放置すると、ご自身の部屋だけでなく下の階の住人に多大な被害を与えてしまいます。その結果、数百万円単位の損害賠償に発展する可能性もあります。
どのようなリスクがあるのか、具体的に確認していきましょう。
・階下の家財や内装に対する高額な賠償リスク
水漏れが階下に達すると、天井や壁の壁紙（クロス）を剥がして張り替える必要が出てきます。それだけでなく、テレビやパソコンなどの家電製品、大切な家具や衣類が水浸しになった場合、それらの弁償も求められます。
東京カンテイが公表したデータによると、東京都内の築31年～40年のマンション数は63,649戸にのぼります。これだけ多くの高経年マンションが存在するということは、老朽化による水漏れリスクを抱えた物件が身近に多数あるということです。配管の寿命を超えて使い続けると、ある日突然こうした賠償リスクに直面する可能性があります。
・賠償責任保険の適用範囲とその限界
万が一の漏水事故に備えて、「個人賠償責任保険」などに加入しているオーナー様もいらっしゃると思います。保険に加入していれば、階下への被害に対する賠償金をカバーできることが多いです。
しかし、ここで注意が必要なのが「自分の部屋の配管修理費用」や「自分の部屋の床の張り替え費用」までは保険でカバーされないケースが一般的だということです。また、明らかに管理を怠っていたと判断された場合は、保険金が全額支払われない可能性もあります。保険があるからと安心せず、日頃からの点検が欠かせません。
参照URL：
2024年のマンション化率13.11％に拡大 - 東京カンテイ
■水回りトラブルの多発と悪徳業者への依頼が招く失敗
水漏れが起きると焦ってパニックになりがちですが、十分な確認をせずにポストに入っていたチラシの業者などに依頼すると、不当な高額請求を受ける失敗につながります。
落ち着いて対応するために、昨今のトラブル状況を知っておきましょう。
・データから見る水回りトラブルの多発状況
近年、水回りの修理をめぐるトラブルが全国的に問題となっています。例えば、神戸市の公式サイトによると、水まわり修理に関する消費生活センターへの相談件数は、2024年度11月末時点だけで77件にのぼっています。
「トイレが詰まってネットで見つけた業者を呼んだら、事前説明のない高額な作業を追加された」といったケースが典型例です。水漏れなどの緊急時には、冷静な判断力が低下しやすいため、こうしたトラブルに巻き込まれやすくなるようです。
・焦って悪徳業者に依頼し高額請求される失敗例
「今すぐ直さないと下の階に水が漏れますよ」と不安をあおり、不要な配管の全交換を迫るような悪徳業者も存在します。緊急対応を依頼した結果、数万円で済むはずの修理が数十万円の請求になってしまい、泣く泣く支払って困る方もいらっしゃいます。
このような失敗を避けるためには、「基本料金数百円〜」といった極端に安い広告文句を鵜呑みにせず、作業前に必ず書面で見積もりをもらい、作業内容を丁寧に説明してくれる業者を選ぶことが大切です。
参照URL：
■水漏れリスクを減らすための日常的な対策と業者選び
水漏れリスクや悪徳業者とのトラブルを回避するには、日頃から配管の点検を行い、信頼できる指定業者を確保しておくことが大切です。また、設備の管理を怠ると罰則を受けることもあります。
具体的な対策を見ていきましょう。
・水道法などの法令遵守と設備管理を怠るリスク
マンションの給排水設備は、衛生的な環境を保つために適切な管理が求められます。特に受水槽（水を貯めておくタンク）などの管理を怠り、水質を悪化させたり給水を妨げたりすると、法令違反となる場合があります。
広島県水道広域連合企業団の資料に記載された水道法の規定によれば、設備管理等の義務違反に対して100万円以下の罰金が科される可能性があります。マンションオーナー様は、単に水漏れを防ぐだけでなく、入居者に安全な水を供給する法的な責任も負っていることを認識しておく必要があります。
・指定給水装置工事事業者など信頼できる業者を選ぶポイント
トラブルを未然に防ぐためには、トラブルが起きてから業者を探すのではなく、平時から信頼できるパートナーを見つけておくことが理想です。その際の一つの目安となるのが、「指定給水装置工事事業者（自治体から水道工事の許可を受けた業者）」であるかどうかです。
指定を受けている業者は、国が定めた資格を持つ技術者が在籍しており、一定の技術水準が保証されています。また、地域に根ざして長年営業している業者は、評判を大切にするため誠実な対応をしてくれる傾向があります。
参照URL：
採用情報や詳しい業務内容については、こちらからご覧いただけます。
■よくある質問
マンションの水漏れ対応や責任に関する、よくある疑問にお答えします。
・水漏れの原因が分からない場合、調査費用はどうなりますか？
Q1：水漏れの原因が分からない場合、原因調査の費用は誰が支払うのでしょうか？
- A：一般的には、まずマンションの管理組合が調査を手配し、調査費用を立て替えることが多いです。その後、原因箇所が個人の専有部分の配管だと判明した場合は、調査費用も含めてその部屋のオーナー様が負担する流れになることが一般的です。
・古い配管を長持ちさせる方法はありますか？
Q2：築年数が古いマンションですが、配管を少しでも長持ちさせる方法はありますか？
- A：定期的な排水管の高圧洗浄を行うことで、詰まりや腐食の進行を遅らせることができます。また、配管の内側に樹脂を塗って保護する工事（更生工事）もあります。ただし、物理的な寿命が来たら、新しい配管に交換する（更新工事）のが長期的には最も安心です。
■まとめ
配管の老朽化によるマンションの水漏れは、階下への高額な損害賠償や悪徳業者とのトラブルなど、オーナー様にとって深刻なリスクをもたらします。日頃から信頼できる指定業者による定期点検を行い、被害を未然に防ぎましょう。
ロート・ルーターサービス株式会社 城南は、東京都大田区で設立から30年以上の実績を持つ給排水設備工事のプロフェッショナルです。東京都水道局・下水道局の指定工事事業者として、確かな技術と誠実な対応で、マンションオーナー様や管理会社様が抱える水回りのトラブルを迅速に解決いたします。
もしもの時の緊急対応から、予防のための配管調査まで、水回りのことなら何でもお気軽にご相談ください。
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